住宅ローンの商品は、大きく「変動型」と「固定型」の2つに分けられます。

変動型商品とは、ネット銀行の主力商品である「変動金利」や、地方銀行が取り扱っている「3年固定」や「5年固定」などの最初の短い期間だけ金利が固定されている商品です。

そして固定型商品とは、「フラット35」という商品のように最後までずっと金利が決まっている商品や、地方銀行が取り扱う「10年固定」という最初の固定期間が少し長めの10年で設定されている商品です。


それぞれの特徴としては、「変動型」は固定型に比べて
金利が安いという利点がある一方で、金利に連動して返済額が変わるというリスクを持っていて、「固定型」の中でも全期間固定型の商品は、ずっと返済が一定であり安心感を得られやすいという利点はあるものの、
変動型に比べて金利が高いことから、余分に利息を払う可能性が高いというリスクを持っているという感じでしょうか。

では、これらを考慮した上でこれから家を建てる予定の方は、一体どちらの商品を選んだほうがいいのでしょうか。


おはようございます。
シンプルノート京都伏見スタジオの竹原です。


では、その答えを自ら導き出していただくために、もう少しそれぞれの商品について突っ込んでお伝えしていきたいと思います。


✔️今後の金利の動向予測

今年、17年ぶりに日本銀行がマイナス金利を解除しましたが、この影響を直接的に受けるのは固定型の住宅ローンだけであり、変動型の住宅ローンは基本この影響を受けません。

マイナス金利が解除されたからといって、変動型の住宅ローンが直接的に影響を受ける短期金利がすぐさま上がるわけではないからです。
今後日本でインフレが順調に進んだとしても、それが賃金上昇につながるのは、団塊の世代が一斉退職する2030年頃だと言われているし、実際そこから短期金利が上昇するまではさらにタイムラグがあると言われていますしね。

つまり、日本の景気が良くなりつつあるとしても、変動型の住宅ローンを左右する短期金利が上昇するまではまだ十数年かかる可能性が高いため「変動金利はかなり先まで上がらない」というわけですね。
これが専門家たちの見立てです。


そして、その可能性が極めて高いとしたら、「元利均等払い」という返済方式が一般的である住宅ローンで、変動金利を選んだおいた方が利息の払いを圧縮出来る可能性がグンと高くなります。


✔️住宅ローンの隠れた真実

住宅ローンの返済方式には、「元利均等払い」と呼ばれる返済額が一定で利息と元本の比率が変化していくタイプと、「元金均等払い」と呼ばれる元金の額がずっと一定で利息の額だけが変化していくタイプの２種類があるのですが、元金均等払いは最初のうち返済額が高くなり過ぎることから、ほとんどの方が「元利均等払い」で住宅ローンを組みます。

ですが、この元利均等払いは貸す側にとっては非常に有利な返済方式であるものの、逆に借りる側にとっては決して有利な返済方式ではありません。
最初のうちは元本比率が低く逆に利息比率が高いからです。

イメージとしては35年返済であるにもかかわらず、わずか最初の10年だけで半分近くの利息を収めることになるという感じでしょうか。

ゆえ、少しでも利息の過払いを防ぐためにも少しでも金利が安い変動金利を選んでおいた方がいいというわけですね。

利息の払いが少ないということは元本の減りが早いということでもあり、元本が小さくなっていれば仮に十数年後、短期金利が上昇し、住宅ローン金利がグンと上がるような事態になってとしても、返済負担が大幅に上がるというリスクも軽減出来るわけですからね。

これが「変動型」の住宅ローンを推す方たちの意見ですが、いかがでしたでしょうか？


この他、変動型の住宅ローンは融資を受ける際にかかる手数料も安く、その分家づくりの予算が抑えられるか、家や土地に余分にお金がかけられる、というメリットもあるのですが、これも大きな要素となると思います。



それでは🤓✋

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