このリビングなら、家族でゆっくり過ごせそう。内見では気に入ったのに、帰宅すると「壁や床の向こうは大丈夫だろうか」と気になる。伏見区で中古戸建を探すとき、そんな迷いを整理する手段の一つが建物状況調査です。何が分かり、何が残るのかを知ってから、次の相談に進んでみませんか。

好きなところと、確かめたいところを別々に書く

間取りや窓からの眺めは気に入っている。一方で、床の傾きや天井の跡が気になる。こうしたときは、候補をすぐ外す前に「好きな点」と「まだ説明を聞いていない点」を分けてみてください。好きだから見過ごすことも、不安だから全部を悪く受け取ることも避けやすくなります。

気になる箇所は、売主や担当者の了解を得て写真に残し、部屋と位置をメモします。写真から自分で原因を決めず、過去の修理の有無や、専門家に調べてほしい内容を伝える材料にしましょう。調査の依頼前に疑問をまとめると、希望と調査範囲の食い違いにも気付きやすくなります。

建物状況調査は、今の傷みを知るための調査

国土交通省が案内する建物状況調査は、登録講習を修了した建築士が、定められた方法に沿って行うものです。主な対象は、建物を支える部分と、雨水の浸入を防ぐ部分。基礎や外壁などの状態を、目で見たり測ったりして確認します。

ここで得たいのは、「この家なら何も起きない」という約束ではなく、調査時点で把握できた状態です。建物状況調査を受けても、すべての欠陥がないと保証されるわけではありません。調査名だけを見て安心せず、担当する人、対象、方法、受け取れる報告書を依頼時に確認しましょう。

例えば気になるのが水まわりなら、その設備まで確認する契約なのかを質問します。「家を調べてもらう」という言葉の中に、家族がそれぞれ違う期待を持っていないか、先に話しておくことも役立ちます。

「調べられなかった場所」を、報告書で見落とさない

国交省のQ&Aでは、点検口がない、動かせない家具があるなどの理由で確認できない箇所は、報告書等に調査できなかった旨を記載すると説明されています。調査は原則として目視・非破壊で行われ、地中の基礎を掘り出して調べるものではありません。

報告書を受け取ったら、指摘された傷みと、確認できなかった範囲を分けて読みましょう。後者を「問題がなかった場所」と読み替えないことが大切です。図面や写真を一緒に見ながら、どこを確認し、どこが残ったのか説明を受けると、言葉だけより理解しやすくなります。

残った疑問には、追加で確認できる方法があるか、そのための同意・費用・日程が必要かを尋ねます。調査を一度したという事実だけで終わらせず、自分が心配していたことに答えが出たかを確かめてください。

契約日を決める前に、調査の希望を相談する

購入を希望する家の調査には、あらかじめ売主の承諾が必要です。国交省の手引きも、仲介業者へ調査実施者の紹介を相談する方法を案内しています。まず担当者に調査したいと伝え、現地に入れる日や、結果を受け取る時期を相談しましょう。

依頼の前には、見積もりの対象範囲、追加費用が生じる条件、誰が費用を負担するか、報告の方法をそろえて確認します。実施日だけ決まっても、報告書の説明を聞く時間が足りなければ、購入判断には使いにくくなります。契約を検討する日程と合わせて、無理のない順序を話し合ってください。

売主側ですでに調査している場合は、報告書を見せてもらえるかを確認します。いつ、どの範囲を調べたものかも読み、その後の修理や状態の変化について担当者に聞いておきましょう。

調査結果から、修理と暮らしの希望を並べ直す

指摘があったら、その場で「買えない家」と決めるのではなく、追加調査が必要なのか、補修をどう考えるのかを専門家に確認します。必要な工事の内容や金額は、調査結果から自分で推測せず、別途具体的な見積もりで確かめましょう。

家族のメモは、確認が必要なこと、入居前に相談したい工事、住み始めてから考えたい希望の三つに分けると整理しやすくなります。例えばキッチンを変えたい気持ちと、報告書で指摘された箇所への対応は、同じ一覧に置いたうえで優先順位を相談します。

調査と保証も別に考えます。国交省は既存住宅売買瑕疵保険を案内していますが、加入には検査や建物の条件があります。調査を受けただけで自動的に保険が付くとは考えず、希望する場合は依頼前に対応する事業者へ相談してください。

伏見区で家を探すなら、次の相談に三つの質問を

京都市は、中古住宅に関する情報のページで、京安心すまいセンターを住まいの総合相談窓口として案内しています。住まい探しやリフォームの情報を知りたいときは、市の案内も確認できます。窓口の案内を読むことと、候補の家そのものを現地で調査することは別の手順です。

次に担当者と話すときは、「この家は何を確認できていますか」「まだ分からない箇所はどこですか」「購入を判断する前に、何を追加で調べられますか」の三つを持っていきましょう。気に入った暮らしのイメージを大切にしながら、残っている疑問を一つずつ具体的にできます。

LIQでは、伏見区の中古住宅購入とリフォームのご相談を受け付けています。気になる家と、見た目だけでは判断できずにいる点を公式LINEでお聞かせください。物件ごとの資料や状態を確認しながら、家探しの次の一歩を一緒に整理します。

確認した公式情報

国土交通省「既存住宅のインスペクション」
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/jutaku-kentiku.files/kashitanpocorner/consumer/existing_housing_kizonjutaku.html
（2026-10-20確認）

国土交通省「建物状況調査に関するQ&A」（令和6年4月1日）
https://www.mlit.go.jp/tochi_fudousan_kensetsugyo/const/content/001735111.pdf
（2026-10-20確認）

国土交通省「建物状況調査（インスペクション）活用の手引き」（令和6年4月）
https://www.mlit.go.jp/tochi_fudousan_kensetsugyo/const/content/001735147.pdf
（2026-10-20確認）

京都市「中古住宅に関する情報、リフォーム等に利用可能な公的制度等について」
https://www.city.kyoto.lg.jp/tokei/page/0000306452.html
（2026-10-20確認）

株式会社LIQのブログにも同じ記事を掲載しています。
https://liq-k.jp/blog/fushimi-used-house-building-inspection/

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